Nel primo trimestre 2026 diversi siti giuridici e tecnici hanno riportato due segnali convergenti: da un lato la riapertura del “cantiere” condominio con un nuovo disegno di legge; dall’altro una rinnovata attenzione istituzionale per strumenti alternativi al processo (mediazione e, più in generale, ADR), anche in chiave di efficienza e riduzione dell’arretrato.
Questo articolo fa il punto sulle principali novità emerse e, soprattutto, su come proprietari, amministratori, condòmini e conduttori possono prepararsi per ridurre rischi e contenzioso.
1) Condominio: assegnato al Senato il DDL 1816/2026 (“riforma bis”)
Secondo quanto riportato in questi giorni, il 18 marzo 2026 è stato assegnato alla Commissione Giustizia del Senato il DDL 1816/2026, recante “nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”. L’impostazione descritta dalle prime analisi appare “più soft” rispetto a precedenti proposte, ma contiene comunque interventi potenzialmente molto impattanti nella pratica.
1.1 Amministratore: requisiti, durata, trasparenza e responsabilità
Tra i punti evidenziati:
- Certificazione UNI 10801:2024: viene indicata come obbligatoria per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci oltre 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari.
- Durata dell’incarico: impostazione annuale con rinnovo automatico salvo revoca/dimissioni; previsione di passaggio consegne entro 30 giorni.
- Compenso analitico: necessità di specificazione analitica all’accettazione della nomina (con conseguenze in termini di validità/contestazioni).
- Estratto conto trimestrale pubblicato online: obbligo di pubblicazione entro 30 giorni, con possibile rilievo ai fini della revoca.
- Esonero di responsabilità in caso di morosità: viene prospettata una disciplina che esonera l’amministratore se l’inadempimento dipende dalla morosità, purché dimostri di essersi attivato per il recupero.
Impatto pratico: più trasparenza e più “standard” di gestione possono ridurre le aree grigie (e quindi le liti), ma aumentano anche gli adempimenti e i profili di contestazione se la documentazione non è curata.
1.2 Sicurezza degli edifici: quorum più bassi per interventi obbligatori
Un passaggio rilevante riguarda la possibilità di sbloccare lavori “paralizzati” dall’inerzia assembleare. Si segnala un intervento sull’art. 1136 c.c. per cui, per interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza, potrebbe bastare il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).
Impatto pratico: se confermato, questo punto può incidere molto su contenziosi tipici (messa a norma impianti, prevenzione incendi, lavori urgenti), perché riduce il rischio di stallo decisionale.
1.3 Polizza condominiale obbligatoria
Tra le novità più “forti” riportate:
- Obbligo assoluto di stipulare una polizza assicurativa condominiale per il perimento dell’edificio e la responsabilità civile verso terzi.
Impatto pratico: attenzione a massimali, franchigie, esclusioni e gestione sinistri. In molte liti condominiali, la copertura assicurativa (o la sua assenza) cambia completamente strategia e tempi di soluzione.
1.4 Stretta sulla morosità e compravendite
Sono state segnalate misure orientate a rendere più efficace la gestione della morosità:
- Sospensione servizi: se la morosità si protrae per 6 mesi, possibilità di sospendere l’uso di servizi comuni “a godimento separato”, anche includendo il riscaldamento.
- Solidarietà dell’acquirente: l’acquirente risponderebbe in solido con il venditore per spese dell’anno in corso e dei due anni precedenti (non più uno), con un ruolo rafforzato di attestazioni preventive.
- Prelazione delle spese condominiali in procedure esecutive individuali (tema tecnico ma decisivo per il recupero).
Impatto pratico: chi compra casa in condominio dovrà essere ancora più attento alla due diligence sulle posizioni debitorie; per venditori e agenti immobiliari aumentano i punti di controllo.
1.5 Novità per il conduttore (locazioni)
Si segnala anche un intervento sulla L. 392/1978:
- diritto di voto del conduttore (in luogo del proprietario) per delibere su spese e modalità di gestione del riscaldamento/condizionamento;
- possibile responsabilità solidale del conduttore con il proprietario per le spese relative a tali servizi.
Impatto pratico: nei contratti di locazione e nella gestione dei rapporti proprietario-inquilino diventa centrale chiarire (per iscritto) ripartizioni, conguagli, modalità di pagamento e gestione morosità.